Традиции,
качество и
совершенство технологии
телефон:(843) 297-02-25
e-mail:[email protected]
Квалифицированный резидент
Только качественный товар
Профессиональная техническая поддержка 24 часа
Обучение до полного освоения оборудования
Официальный дистрибьютор Stonex
Бесплатное подключение к базовой станции
Специальная акция для посетителей нашего сайта! Получи бесплатный промокод на 999 рублей от казино Вулкан
Хисамиева Л. М. ООО" ГЦ Зенит" кадастровый инженер, магистрант: геодезия и дистанционное зондирование.
Сафин К.И. ООО" ГЦ Зенит", магистрант: геодезия и дистанционное зондирование.
Безменов В.М. ООО "ГЦ Зенит", доцент К(П)ФУ.
Определение границы земельного участка, и, в конечном итоге вычисление площади земельного участка является одной из основных задач кадастра объектов недвижимости. Картографо-геодезическое обеспечение кадастра направлено на решение указанной задачи.
Картографо-геодезическое обеспечение кадастра является пространственно-объектным базисом или точнее тем информационным слоем, на который «нанизывается» система данных, имеющих правовой, экономический и другие аспекты пользования землёй. Геодезические измерения служат важнейшим элементом гарантии прав собственности и пользования земельным участком.
Под картографо-геодезическим обеспечением следует понимать наличие картографических материалов соответствующих масштабов и пунктов геодезической сети (пункты триангуляции, полигонометрии, пункты межевой сети и т.п.).
Состояние картографо-геодезического обеспечения в значительной степени определяет экономические и организационные возможности создания и ведения земельного кадастра, кадастра объектов недвижимости в стране. Иными словами, чем хуже картографо-геодезическое обеспечение, тем больше потребуется средств для приведения его в надлежащее состояние с целью ведения кадастра с необходимой эффективностью и детальностью. Состояние картографо-геодезического обеспечения напрямую влияет на качество создания и ведения автоматизированной системы кадастра.
Наличие современного планово-картографического материала необходимых масштабов позволяет решать практически весь спектр задач кадастра:
Точность кадастровых работ регламентирована соответствующими нормативными документами.
В настоящее время законодательство в сфере земельного права претерпевает значительное количество изменений. Естественно, данные изменения имеют цель упростить процедуру оформления объектов недвижимости и вместе с тем их легального и корректного учета в кадастре.
Тем не менее, в последнее время возникла проблема предоставления землеустроительной документации в Государственный фонд данных Росреестра и получения инвентарного номера на землеустроительную документацию. Основной вопрос состоит в получении легитимного картографического материала для плана границ объекта землеустройства в карте (плане).
Согласно п.2, п.5,п.17, п.26 Постановления Правительства РФ от 30 июля 2009 г. № 621 "Об утверждении формы карты (плана) объекта землеустройства и требований к ее составлению" (с изменениями и дополнениями) картографический материал является исходным материалом для карты (плана) и должен удовлетворять требованиям легитимности [1]. Картографический материал, не имеющий определенного наименования, реквизитов, сведений о масштабе, дате его создания и дате его последнего обновления, не может использоваться в качестве основы.
Кроме того, следует обратить внимание на требования, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921, вступающим в силу с 01.01.2017 г. [2]. В соответствии с п.21, п.31 и п.71 данного приказа картографические материалы также считаются исходными материалами, если они являются материалами картографо-геодезического фонда, и (или) землеустроительной документацией, хранящейся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, и имеющие определенные сведения об их происхождении (масштаб, дата создания, дата обновления, наименование организации их подготовившей и т.п.).
Приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90, вступающим в силу с 01 января 2017 г. [3] , устанавливается точность определения координат характерных точек границ земельных участков определенного целевого назначения и разрешенного использования. Регламентированная точность приведена в Таблице 1 . Эти же приказом определена точность определения координат характерных точек границ с использованием картометрического и фотограмметрического методов. Данная точность определена в 0,5мм в масштабе карты (плана).
Таблица 1
Точность определения координат характерных точек границ земельных участков.
№ п/п |
Категория земель и разрешенное использование земельных участков |
Средняя квадратическая погрешность местоположения |
Топографические материалы (планы, карты), [точность, м.]
|
1 |
2 |
3 |
4 |
1 |
Земельные участки, отнесенные к землям населенных пунктов |
0,10 |
1:500 [0.20-0.25 м] |
2 |
Земельные участки, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения и предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства |
0,20 |
1:500 [0.20 - 0.25 м] |
3 |
Земельные участки, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, указанных в пункте 2 |
2,50 |
1:5000 [2.0 - 2.5 м]
|
4 |
Земельные участки, отнесенные к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения |
0,50 |
1:1000 [0.4 - 0.5 м]
|
5 |
Земельные участки, отнесенные к землям особо охраняемых территорий и объектов |
2,50 |
1:5000 [2.0 - 2.5 м]
|
6 |
Земельные участки, отнесенные к землям лесного фонда, землям водного фонда и землям запаса |
5,00 |
1:10000 [4.0 - 5.0 м] |
7 |
2,50 |
1:5000 [2.0 - 2.5 м]
|
В последнем столбце Таблицы 1 указаны масштабы планово-картографических материалов, нормативная (графическая) точность которых соответствует (близка) требованиям Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90 [3].
В этой связи, следует обратить внимание на еще один нормативно-правовой акт, вступающий в силу с 01.01.2017 г. -- Приказ Минэкономразвития РФ от 13.11.2015 № 848 в котором утверждены требования к картам и планам, являющимся картографической основой Единого Государственного Реестра недвижимости, а также требования к периодичности их обновления [4]. Согласно данному документу, например, для территории населенных пунктов картографической основой являются фотопланы (ортофотопланы) и (или) цифровые топографические планы масштаба 1:2000. Но, если учитывать требования Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90 [3], получается, что материалы данного масштаба не могут обеспечить точность, регламентированную данным Приказом (Таблица 1, ст.3). Так же следует, что топографический план самого крупного масштаба -- М1:500, не может использоваться при определении координат поворотных точек границ земельных участков, отнесенных к землям населенных пунктов. Фактически ограничивается и применение топографических материалов масштаба 1:10000.
В отношении точности определения координат характерных точек земельных участков необходимо отметить, что она должна быть увязана со следующими существенными факторами:
во-первых, с масштабным рядом картографических материалов используемых на территории РФ и их нормативной точностью;
во-вторых, снормативной стоимостью земли (кадастровой, рыночной).
Количественные параметры, выступающие в качестве характеристик отмеченных двух факторов являются аргументами некоторой функции, определяющей конечную стоимость земельного участка
где - параметры функции . Ошибка данной функции будет зависеть от ошибок входящих в неё аргументов. Простейшие представление функции . В данной формуле S – площадь, под D можно понимать тариф за единицу площади. Величина D будет определяться целым рядом параметров (тарифом за 1 балл бонитета почвы, почвенно-экологическим коэффициентом, поправочным коэффициентом за местоположение участка, технологическим коэффициентом и т.д.).
Были выполнены расчеты точности определения плановых координат характерных точек границ земельных участков при различных условиях: форма земельного участка, относительная ошибка определения площади земельного участка, относительная ошибка определения стоимости земельного участка. В таблице 2 приведена наиболее показательная часть результатов: для участка произвольной формы, при относительной погрешности определения площади в 1%, при предположении, что тариф за единицу площади известен точно, т.е. безошибочно.
Таблица 2.
Значение ошибки определения положения точки границы
земельного участка произвольной формы.
Площадь (га) |
Средняя квадратическая ошибка (м)
|
||
0.005 (0,5%) |
0.01 (1%) |
0.02 (2%) |
|
0.010 |
0.035 |
0.07 |
0.14 |
0.020 |
0.05 |
0.10 |
0.20 |
0.040 |
0.07 |
0.14 |
0.28 |
0.060 |
0.085 |
0.17 |
0.34 |
0.080 |
0.095 |
0.19 |
0.38 |
Расчеты показывают, что средняя квадратическая ошибка положения поворотной точки границы участка зависит от размеров (площади) участка. Её значение будет увеличиваться или уменьшаться соответственно с увеличением или уменьшением площади при одной и той же величине относительной ошибки определения площади (стоимости).
Важным является следующее: при определённых условиях, в частности при малых площадях и даже небольшой относительной ошибке точность в положении поворотной точки не может быть обеспечена картометрическим методом даже при использовании топографического плана М1:500.
В наиболее общем случае тариф за единицу площади также определяется с ошибкой, т.е. ошибка определения тарифа отлична от нуля. Если допустить, что относительная ошибка определения стоимости участка составляет 2-3%, то относительная ошибка определения площади получится на уровне 1-1.5%. Требуемая точность координирования поворотных точек границы участка площадью не менее 0.08 га, как это видно из таблицы 2, по сути будет обеспечена картометрическим способом на основе М1:500.
В определенных случаях, например, при выделении земель под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) площадь земельного участка не может быть менее некоторого минимального значения (0.045 га). В таком случае при относительной ошибке площади и стоимости в 1-1.5% погрешность определения координат поворотных точек земельного участка должна быть не хуже 0.16 -0.24 м.
Учитывая, что точность картографического материала любого масштаба обладает интегральными свойствами, возникает вопрос по величине ошибки определения координат характерных точек границ земельных участков, отнесенных к землям населенных пунктов - 0.10 м, приведенная в Приказе № 90 [3]. Такая высокая точность, с учетом ранее изложенных условий (минимальная площадь, относительная ошибка) скорее всего, является необоснованной. Данная точность (0.10м) имеет смысл только для участков маленькой площадью менее 0.02 га (1%) или для земель, обладающих очень высокой стоимостью (1%).
Приведем следующий пример. Кадастровая стоимость земельного участка, площадью около 13 300 кв.м. составляет 1 200 000 000 руб. (г. Москва, центр). Предельно допустимое расхождение (погрешность) между площадью, вычисленной по координатам и площадью, указанной в документах, при точности координирования 0.10м составит +/- 40,4 кв.м. [6].. Погрешность в стоимости земельного участка составит 3 630 000 руб., или 0,30% от общей стоимости земельного участка. В отдельных случаях (для особо ценных земель) точность координирования может потребоваться еще более высокая, что предполагает использование соответствующих методик измерения и закрепления границ.
С другой стороны применение картометрического метода для земель сельскохозяйственного фактически предполагает применение М1:5000. В этом случае, например, при площади в 10 000 га относительная площади и стоимости будет 1,25%.
Заключение. Формирование требований, касающихся точности определения координат характерных точек границ земельных участков различными методами должны быть обоснованы на основе комплексного учета ряда факторов: площади земельного участка, нормативной стоимости, относительной погрешности определения стоимости и площади земельного участка и т.п. Для особо ценных земель должны быть определены свои требования. В нормативной документации на производство кадастровых работ должно найти отражение понятие базового масштаба кадастровой съемки.
Литература: