О площади земельного участка, точности координирования и стоимости

Специальная акция для посетителей нашего сайта! Получи бесплатный промокод на 999 рублей от казино Вулкан

Под земельным участком понимают часть земной поверхности, которая имеет строго фиксированные границы, местоположение, площадь и соответствующий правовой статус. Размер земельного участка характеризуется физической и геодезической площадями.

Физическая площадь. Это площадь земной поверхности в границах участка с учётом неровностей физической поверхности земли: склонов, оврагов, обрывов и т.д. Физическая площадь может быть вычислена по цифровой модели рельефа. Отличие физической площади от геодезической в зависимости от неровностей может составлять 2-5 % .

Геодезическая площадь. Эта площадь определяется по геодезическим координатам углов межевых знаков (поворотных точек) границы участка. Математически это есть площадь участка на поверхности проекции (на поверхности Гаусса-Крюгера).

Различие физической и геодезической площадей участка определяется рядом факторов.

Во-первых, углом наклона физической поверхности. Например, при угле наклона 2 градуса различие площадей составит 4 м.кв. на 1 га, а при угле наклона 6 градусов различие площадей составит 55 м.кв. на 1 га.

Во-вторых, средней отметкой (высотой) участка. Напрмер, для города Казани различие площадей, обусловленное данным фактором, составит около 0.3 м. кв на 1 га.

В-третьих, искажением площади при переходе на плоскость проекции в выбранной системе координат. Геодезическая площадь участка может изменяться в пределах 0.2% в зависимости от выбора осевого меридиана плоскости проекции. Пользователь может работать в местной системе координат, в частности, в городской системе координат, или государственной системе координат.

В системе координат где расстояние от осевого меридиана менее 30 км искажение площади участков практически отсутствует. Но в целом, для значительных удалений и регионов картина меняется. Например, расчеты показывают, что суммарное искажение площадей для РТ будет составлять (МСК-16) порядка 4500 га.

Площадь (геодезическая) земельного участка наиболее точно вычисляется аналитическими методами по координатам межевых знаков (поворотных точек). Земельный участок в действительности может иметь сложную форму, т.е. являться многоугольником. Площадь многоугольника можно вычислить по координатам его вершин пользуясь формулами указанными , в частности, в документе: «Инструкция по межеванию земель». – М.: Роскомзем, 1996. В этом же документе есть формулы, по которым можно выполнить оценку точности определения площади участков, имеющих различную форму (квадрат, прямоугольник, многоугольник). Здесь же приведено предельное расхождение между вычисленной площадью и площадью участка, указанной в документе. В другом документе:. «Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства». Федеральная служба земельного кадастра России, 2003г, так же указано, предельное расхождение площадей. Сравнение показывает, что при одинаковых требованиях к точности определения координат точек границы будут получены фактически равные требования к точности (расхождению) площадей.

Логично предположить, что точность координирования границы земельного участка должна как-то зависеть от цены на землю и от размера участка. Эта проблема неоднократно обсуждалась в печати.

Исследования показывают, что средняя квадратическая ошибка положения поворотной точки границы зависит от размеров (площади) участка. Её значение будет увеличиваться или уменьшаться соответственно с увеличением или уменьшением площади при одной и той же величине относительной ошибки определения площади (стоимости). При

определённых условиях, в частности при малых площадях и даже небольшой относительной ошибке точность в положении поворотной точки не сможет обеспечить планово-картографический материал крупных масштабов. Даже, например, масштаба 1:500. Это в свою очередь означает, что необходимо выполнение работ по координированию с соответствующей (более высокой, чем это дает плановый материал) точностью.

Если предположить, что относительная ошибка определения стоимости участка составляет 2-3% , то относительная ошибка определения площади должна быть на уровне 1-1.5%. В этом случае требуемая точность координирования поворотных точек границы участка небольшой площади достигается в рамках действующих инструкций. Если же норматив на ошибку стоимости участка сделать более жестким, например, равным 0.05%, то в этом случае, например, для прямоугольного участка площадью 0.060 га (600 м.кв.) ошибка координирования поворотных точек границы должна быть не хуже 4мм!

Пример.

Кадастровая стоимость земельного участка площадью около 13 300 кв.м, расположенного в центре Москвы, составляет 1 200 000 000 руб., т.е. стоимость 1 кв. м. составит 90 000 руб. Допускаемая погрешность между площадью, вычисленной по координатам и площадью по документам составит величину +/- 40,4 кв.м. («Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства»). В переводе на стоимость получим +/- 3 630 000 руб., или 0,30% от общей стоимости земельного участка. Точность координирования, при этом, должна быть не хуже 0,10м. В абсолютном выражении 3 630 000 руб. – не малая сумма. И это обстоятельство может заставить задуматься и покупателя, и продавца, и геодезиста. При относительной ошибке стоимости 0,05%, что будет составлять 600 000 руб. ошибка координирования точек границы участка должна быть не хуже 2 с, а именно -- 0,016м.